De Vernieuwde Stad is een platform van 23 grote en grootstedelijke corporaties. Voorzitter van De Vernieuwde Stad is Marien de Langen.

In zijn welkomstwoord bepaalde hij, zijn talrijk opgekomen gehoor, erbij dat de turbulentie in de corporatiesector momenteel erg groot is. Het politieke klimaat en de ontwikkelingen op de woningmarkt, in combinatie met een aantal blamages in de sector, vragen om een nieuwe visie op de corporaties en hun sector.

Duidelijk is, dat het huidige kabinet met een verhuurdersheffing corporaties wil laten meebetalen aan het dichten van het gat in de rijksbegroting, dat de financiële crisis langer aanhoudt dan gehoopt en dat de verbinding met de maatschappij grote lacunes kent.

Voor de korte termijn is het van groot belang dat er “rust op het front”komt en corporaties zich weer volledig kunnen richten op hun volkshuisvestelijke taken.

Op het jaarcongres De Corporatie van de Toekomst van De Vernieuwde Stad, werd getracht de richting te agenderen waarin de corporaties zich zouden moeten bewegen.

Daarvoor waren drie sprekers uitgenodigd. De gehele middag werd geleid door gesprekleidster Marga Miltenburg.                        

Er was steeds ruim de tijd voor vragen en discussie. Tevens was er onder de deelnemers een flits enquête gehouden in aanloop naar het congres, waarvan de uitkomsten gepresenteerd werden door de middag heen, als de betreffende onderwerpen aan de orde kwamen. Ook kon men steeds stemmen, met een rode of groene kaart op verschillende stellingen.

De drie sprekers waren:

1 Marien de Langen (voorzitter De Vernieuwde Stad en bestuursvoorzitter Stadgenoot) - De Corporatiesector van de Toekomst.

•  Resultaten van een grondig debat binnen De Vernieuwde Stad over de maatschappelijke betekenis van corporaties.
• Wat is de koers, voor wie ben je er, wat doe je wel en wat (straks) niet meer en hoe borg je de continuïteit het beste?

2. Paul Schnabel (voormalig directeur Sociaal en Cultureel Planbureau) - Een beroep op de burger

•   Over de toekomstige corporatie in relatie tot de nieuwe initiatiefrijke burger.
•   Terug naar de oorsprong van de corporatie?

3.  Marc Calon (voorzitter Aedes) - Waar beweegt de corporatiesector zich naar toe?

• Over de toekomstige corporatie in relatie tot de veranderde maatschappelijke opgave.
• Naar nieuwe rollen, modellen en scenario’s?

Marien de Langen:  De Corporatiesector van de Toekomst

Herkenbaarheid en dienstbaarheid bepalen de toekomst van de corporatiesector.Woningcorporaties zijn de laatste jaren in hun dadendrang teveel “buiten de oevers”getreden. Terug naar de basis, luidt dan ook het devies van de eerste spreker. Wij zijn er primair voor de mensen en wijken, die zich op eigen kracht niet kunnen redden. Activiteiten die niet tot onze kerntaken behoren worden alleen ontplooid als de gemeente daarom vraagt en de markt het laat afweten.

 Hij refereerde aan de enorme verdeeldheid tussen de corporaties onderling en met de    wereld om hen heen, en bepleitte daarom: in het belang van onze toekomst is het zaak om nu als één sector op te treden en gaan leren om het met elkaar eens te zijn. Daartoe hebben de 23 deelnemende corporaties van De Vernieuwde Stad een profiel opgesteld.

We willen een sector van sociale huisvesters zijn , die er primair zijn voor mensen en wijken die zich op eigen kracht niet kunnen redden, en de door de overheid gestelde inkomensgrens van 34.000 euro is willekeurig, maar geeft wel aan waar onze basis ligt. In specifieke gevallen kunnen de corporaties zich ook op de middeninkomens richten, maar dat hangt helemaal af van de lokale en regionale situatie.

Overige activiteiten worden, wat De Vernieuwde Stad betreft, alleen nog ontplooid als de gemeenten er expliciet om vragen, of als marktpartijen het laten afweten. En dat zal nog wel aardig wat gaan gebeuren, gezien dar er veel voorbeelden bekend zijn waar de marktpartijen het volledig laten afweten. De woningcorporatie van de toekomst doet zijn werk efficiënt, transparant en integer en dat dient vervolgens ook onder streng toezicht getoetst te worden.

Tot slot had de spreker nog drie kleine thema’s:

Je huurt bij de corporatie géén woning voor het leven, maar zolang het nodig is(scheefwonen). Daarom bepleit De Vernieuwde Stad een invoering van een 5-jaars contract voor huurders in de leeftijdscategorie tot 30 jaar.

De betaalbaarheid en beschikbaarheidvan de sociale huursector. Er wordt nu ongeveer zes miljard euro aan uitgegeven( 2 miljard overheid en 4 miljard corporaties). De Vernieuwde Stad wil graag de discussie aangaan of dat geld wel op de beste manier wordt besteed.

Er mag wel een einde komen aan het paternalisme wat veel corporaties zich eigen gemaakt hebben. Er moet een sector brede aanpak komen om bewoners meer zelf de regie over hun woning en buurt te laten oppakken.

Paul Schnabel: Verwacht niet teveel van de burger aan zet.

De doelgroep van de woningcorporaties is sterk aan het veranderen. Volgens Paul Schnabel wordt een steeds groter deel van het klantenbestand gevormd door nieuwe Nederlanders.

 Ze zijn vaak afkomstig uit landen zonder burgerschapstraditie. Veel allochtonen kennen geen algemeen belang. In het land van herkomst werk je voor jezelf en je eigen familie. Pas veel later komt het algemeen belang om de hoek kijken. Juist die groep maakt een steeds groter deel uit van het klantenbestand.

38% van de autochtone Nederlanders huurt. Van de Marokkanen 85%, van de Turken 70% en van de Surinamers 63%. Zij vormen een heel belangrijke doelgroep van de woningcorporaties. Maar is tegelijkertijd de doelgroep die zich het minst aangesproken voelt door zaken als nieuw burgerschap, maatschappelijke betrokkenheid en zelf initiatief nemen. Zij willen gewoon prettig wonen.

Toch doen het Rijk, de gemeenten, zorginstellingen, maar ook de woningcorporaties een steeds groter beroep op de zelfredzaamheid van de burger. Maar vooral ook op diens mogelijke betrokkenheid bij de lokale samenleving.

Centrale vraag is: Wat vinden burgers eigenlijk van het grotere beroep dat de maatschappij op hen doet? De burger blijkt op zijn hoede, zo vat Schnabel de bevindingen samen. Hij betaalt immers geen cent minder belasting, maar moet wel veel meer zelf doen. Dat schuurt.

Waar de betrokkenheid van burgers bij de woningcorporaties er wel is, neemt Schnabel vier verschillende niveau’s waar:

• Bij het houden van toezicht.
• Bij het beheer en onderhoud op lokaal niveau.
• In geval van crisissituaties, zoals wanneer de sloop van woningen op de agenda komt te staan.
• Bij ontwikkelingen van nieuwe plannen en projecten.

Kortom: de mensen stimuleren om ergens in te participeren blijft een moeilijk proces, dat veel tijd vergt en lang niet altijd tot het gewenste resultaat zal leiden.

Marc Calon:   We moeten ons zelf opnieuw uitvinden.

De woningcorporaties zijn de afgelopen jaren de mensen, waar ze het allemaal voor doen, uit het oog verloren. We moeten weer verbonden raken met de huurders, en ons verbinden met andere partijen en sectoren. Corporaties moeten zich dienstbaar opstellen, daar ligt onze toekomst. Woningcorporaties hebben er een handje van om iets anders te vinden dan de wereld om hen heen. Dan probeerden we, de in onze ogen optimale oplossing tot in detail uit te venten, en waren vervolgens verbaasd dat niet iedereen er mee eens was. Daar moeten we mee stoppen. Want het moet, gedwongen door de vele opgaven, alleen nog over de grote lijnen gaan.

Er is geen land ter wereld waar sinds de Tweede Wereldoorlog zoveel mensen zijn bijgekomen en zoveel woningen zijn bijgebouwd als in Nederland. Inmiddels stagneert de groei en zitten we met drie problemen.

1. Een groot aantal woningen staan op de verkeerde plek( daar waar geen werk is).
2. Veel woningen zijn niet meer geschikt voor het wonen van de toekomst. Die moeten worden omgebouwd.
3. De woningvoorraad kampt met de nodige energetische problemen, die aangepakt zullen moeten worden.

Al dat werk moet worden verzet door een sector die behoorlijk in verwarring is. In 150 jaar volkshuisvesting zijn de corporaties van het private naar het publieke domein verschoven en weer terug. Sinds de jaren negentig zitten we tussen beiden in. Vanaf dat moment zijn we aan het klieren met elkaar, de politiek en het kabinet. We polderen in dit land, om met alle partijen tot een vergelijk te komen, waar we allemaal mee uit de voeten kunnen.

Corporaties functioneren in het maatschappelijk middenveld en hebben een hybride karakter. En dat is ook prima.Er moeten wel een aantal zaken veel beter geregeld worden. Dat debat moeten we daarover de komende jaren aangaan.

Dat debat moet over her takenpaket en het speelveld gaan.. Daarnaast over de positie en legitimatie van woningcorporaties. Bij overheid en bedrijfsleven is er een 3-lagen structuur. Die heeft onze sector niet. Er is bij ons geen partij die de rol kan vervullen die de kiezer heeft bij de overheid en de aandeelhouder in het bedrijfsleven. Over die invulling moeten we met elkaar nadenken: hoe vullen we de positie van en legitimatie door de samenleving in. Dan is er ook nog de ingewikkelde verhouding met het kabinet en de Tweede Kamer. Er is een goede relatie tussen huurders, gemeenten en corporaties, maar op rijksniveau niet. Daar moeten we aan werken.

Overigens hangt dat samen met het vermogen van de sector. Weinig mensen die over dat vermogen gaan, maakt anderen jaloers. De vraag is of dat vermogen niet een eenduidige eigenaar en een duidelijke bestemming moet krijgen

Ook het regentengedrag in de corporatiesector moet stoppen. Wij weten wat goed voor de huurders is, is voorbij. Als wij woningen bouwen, staan die vijftig jaar of langer. Hoe gaan we om met de mensen die iets anders willen?

Tot slot moet er ook nog nadrukkelijk rekening worden gehouden met een aantal trends. In ons streven mooie bedrijven op te zetten, die bijzonder kostenefficiënt woningen en andere zaken kunnen produceren, zijn we in de race om daar te komen wel de mensen kwijtgeraakt waar we het voor deden.Die mensen kiezen er steeds vaker voor om zelf maar wat te organiseren.

Een andere trend is de gewijzigde blik op eigendom. Bezit is onder de jeugd niet meer het belangrijkste. Misschien wordt huren wel weer veel populairder dan kopen.

Dan heb je nog de waan van de dag. Mede als gevolg van de hoge informatiesnelheid gebeuren er snel zeer ingrijpende zaken. Daar laten we ons door afleiden, terwijl het in de volkshuisvesting juist over de langere termijn moet gaan. Over al deze punten zal gesproken moeten worden, waarbij de mensen waar het om gaat voorop moeten staan. Met hen moeten wij het meest hecht verbonden zijn. Daarnaast moeten we ons tot op het niveau van de werkvloer verbinden met de lokale overheid, andere organisaties en andere sectoren.

Corporaties moeten zich in feite weer dienstbaar durven opstellen, als dat lukt ligt er een hele mooie toekomst voor deze sector in het verschiet, aldus Marc Calon.